2008年11月15日 星期六

裁員潮骨牌推倒時

Career職場情報誌 2008-11-01 撰文◎臧聲遠(Career雜誌總編輯)

馬英九「633」的競選支票,看來第一個會兌現的數字是「6」,不過這可不是「經濟成長率6%」,而是「失業率6%」。

目前國內失業率已來到4.13%,距離91年扁政府創下的最高失業率紀錄5.17%,只有1個百分點的差距,亦即只要再增加10萬名失業勞工,就會打破歷史紀錄。但光是幾家金控與科技大廠所傳出的裁員數字,已知就有數萬人,更遑論廣大的中小企業。

因此,台灣失業率突破新高,恐怕為時不遠矣。我預期在農曆新年前,裁員事件將明顯激增,許多企業主既無力、也不想付出大筆年終獎金

殺傷力遠超過網路泡沫化

上一波網路泡沫化,美國失業率最高為6%,最近已重返這個水準,分析師預測很快就會直攻到9%。而當年台灣就業服務機構的人力求供比(=求才職缺÷求職人數)尚有1.7,如今卻降到0.8,也就是10個求職者搶8個工作機會。如果失業潮才剛起頭,殺傷力就已超過前次的網路泡沫化,未來不知將伊於胡底。


這次全球性經濟危機,我認為會經歷7個階段:1.房地產泡沫化→2.第一波金融崩盤→3.產業大蕭條→4.失業風暴→5.第二波金融崩盤→6.美元危機→7.財政枯竭與社福體系破產。現在連第二階段都還沒走完,要雨過天青,恐怕路還很長。

即使有朝一日景氣回春,從2000年網路泡沫化經驗來看,到了2004~2005年全球經濟開始強勁復甦,但失業率下降速度卻有如牛步化,被稱為「無就業機會的經濟復甦」(Jobless Recovery),因為很多企業餘悸猶存,不確定復甦是否曇花一現,即使訂單回升也不敢增加僱用。以此來看,失業風暴會比經濟衰退持續的時間更長。

超額裁員 預存越冬糧草

由於這次經濟危機的跌幅之深、持續之久、幅度之廣(全球5大經濟體罕見地同步衰退),堪稱是資本主義400年來所未見,許多企業出現「超額裁員」的特殊現象,不管公司現在是賺是賠,先裁員10%再說;或者訂單只減少10%,卻加倍裁員20%。因為,即使今年公司賺錢,誰敢保證明年、後年不會轉為虧損企業必須預先儲備存糧,以度過漫長的寒冬。「裁員幅度大於景氣衰退幅度」,是這次失業潮的第一個特色。

除了直接砍編制內員工外,企業也可能採取變相裁員,達到縮減人事開支的目的。例如編制外的派遣員工,合約到期不再續聘;更流行的則是強迫員工無薪休假、留職停薪、高階主管局部減薪、或是全員減薪。有些科技大廠在減產的同時,員工上班日數與月薪也減少1∕3到1∕2;只要沒有低於法定最低基本工資,企業就不算違法,若員工受不了而辭職,企業正好可節省一筆資遣費。

不過對員工來說,兩害相權取其輕,與其裁員不如減薪,至少還能保住飯碗。畢竟現在是非常時期,不是承平時期。

龍頭企業帶頭推倒裁員骨牌

這次失業潮的第二個特色,在於龍頭企業也抵擋不住,率先推倒裁員的第一張骨牌。

我認為眼前最堪慮的產業,一個是DRAM,一個是金融。台灣DRAM業者今年虧損超過千億元,吃掉多年獲利的總和。5家業者總負債超過4,000億元,總淨值卻只剩下3,000億元,如果虧損進一步惡化,不但可能成為科技業的失業重災區,也會把多家聯貸銀行拖垮

扁政府時代的「二次金改」,原本希望透過限期合併,將金控從14家減半為7家,最後在貪腐陰影下鳴金休兵。這次全球金融海嘯,連美國5大投資銀行都得尋求合併,名列台灣三大金控的台新金,也屢傳併入其他金控的消息,其他規模更小、體質更弱的金融業者,處境危殆可想而知。台灣即將掀起金融整併的滔天巨浪,「金控減半」恐怕很快就會實現。當一半的金融機構消失,有多少工作職位會跟著消失?

吸納失業的「蓄洪池」消失

這次失業潮的第三個特色,在於失去了「蓄洪池」作為緩衝。

上一次網路泡沫化,多虧有幾條疏洪道,吸納一部分的失業大軍。在中高齡人口方面,一是連鎖加盟和小本創業,二是西進中國尋求發展,合計吸納了數十萬個中高齡工作者。但這一次情況大不相同,台灣中小企業從去年吹起倒閉風,總家數不斷減少,街頭到處可見店面倒閉在招租;而中國隨著「房地產」與「出口」這兩具引擎熄火,經濟也正在失速下墜。換言之,「創業」與「中國」不但無法「蓄洪」,反而可能會「洩洪」,釋出一大批中高齡失業者。

青年人口方面,許多新鮮人找不到工作,就去考研究所或當兵。但研究所名額過去幾年快速膨脹後,去年起已全面凍結;而兵役的役期也縮短一半,今年甚至有大批役男畢業多時,卻等不到兵單無法入伍,使得「學校」與「軍隊」這兩個蓄洪池也失效

30年代經濟大蕭條,美國失業率超過30%;走在華爾街,隨時要小心被跳樓自殺的人壓死,這幅末日景象會重演嗎?希望不會……

3大名師 教你耐心挑好宅

Money+理財家 2008-11-01

房地產界的內行人都知道,景氣愈差,愈能買到好房子,未來2年全球景氣度寒冬,購屋人只要耐心等、慢慢挑,2年內絕對可以選到便宜的「好宅」。

翻開報紙,房地產廣告明顯少了一半,一位知名建商總經理碰到記者的第一句話就是:「我知道你想問市場,但不用問,一定賣不好!」

相較於預售市場的急凍現象,10月中旬,中信房屋副總經理劉天仁在自家記者會上被問到中古屋市況時,他的回答是:比起SARS沒人看屋的窘況,現在看起來是好一點,業務員還能帶客戶進進出出,「不過雖然看起來很忙,卻沒什麼業績。」劉天仁的語氣,透露出中古市場買氣也不振的事實。

市況冷 買方議價空間大

根據中信房屋的買方購屋需求調查,現在自住型買方已「暴增」至8成,但劉天仁也坦言,有意買房子的人雖然比前一季增加,「但卻有75%的賣方,無法接受買方所提出的價格。」


房屋買賣雙方對於價格的差距認知到底有多大?專營仁愛商圈的住商不動產業務員表示,一位知名歌手到仁愛路四段看屋,總價4880萬元的大樓,買方一出價就大砍2000萬元;中信房屋特助胡珮蘭私下透露,就連身處冰風暴的仲介同業換屋,在角色異位後,殺得更是不留情面,「開價3600萬元的80坪透天別墅,一口價只剩2000萬元。」
(看到這種訊息,心中真是有說不出的爽快呀!)

買方帶著「大刀」獵屋,只要運氣好,碰到口袋不深、需要資金周轉的賣方,就能撿到便宜。永慶房屋總經理廖本勝以敦化南路的豪宅為例,總統大選前,多組買方排隊等著看屋,最後以每坪87萬元的搶手價成交;9月分同棟大樓有一戶只成交60萬元。

精華區房價殺聲隆隆,更不用說郊區了。「房市怕的不是跌,而是沒人看、沒人買!」廖本勝冷靜的說,全球籠罩在金融危機下,使得原本處於修正的台灣房市更是雪上加霜,現在唯一的好消息就是,金融不確定事件可加快市場趕底速度,修正過後,自住客會想進場。

今年3月,一位保險經紀公司的總經理原本準備3000萬元預算想搬到市中心,當時只能買到中山區地段相對較差、位於遼寧夜市附近的50多坪華廈,但這個價位他買不下手,只好忍痛放棄、轉為等待。520後,房市急轉直下,他抱著滿手現金,到市場獵屋,「相同的預算現在可以買到同區域中更佳的路段,例如南京東路兄弟大飯店捷運站附近,甚至敦化學區、慶城街等的華廈。」他慶幸自己當時沒有衝動購屋,冷靜過後反而找到更適合自己的房子

好房子 未來2年慢慢挑

多數房地產業者均認為,在金融風暴影響下,房市的修正期少則2年、多則5年,淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,從現在開始到明年底前,都是買方可以進場慢慢挑選的好時機,而且只要耐心、懂得挑出好房子,相同的預算還可以多買1個房間。

曾做過土地開發、建築經理、估價等房屋業務的開誠建設副總經理宋懋仁表示,房地產內行人都知道,房市愈差,愈能挑到品質好的房子。那麼好房子需要具備什麼條件呢?除了最基本的地段、生活機能外,還包括結構安全、建材品質、管理完備、格局採光及景觀等,「最重要的是,要能符合自己的需求。」

政大地政系教授張金鶚則一再提醒:「自住客要買的是好產品,而非好的價格。」他買房子優先選擇的是景觀,「對我而言,房子要住的舒服,是生活的一部分。」因此,他選擇政大附近能看山看水的高樓華廈,這點和以美學藝術銷售著名的甲桂林董事長張裕能不謀而合。

知名豪宅設計師黃永洪認為,每個人生階段需要的房子不同,因此找房子前,要先了解自己的需求;昇陽建設總經理簡伯殷則指出,在社會變遷及生活習慣的改變下,好宅要具備「永住」的概念,也就是彈性空間的使用,一間房子可以滿足一輩子的需求。

未來2年是房市景氣修正的階段、也是完全的買方市場,購屋人只要耐心、了解自己需求、勤做功課及做好資金規畫,在接下來的2年絕對可以買到物超所值的好宅。(詳細3大名師買好宅方法,請見本期Money+理財家雜誌)

好宅應具備哪些基本要件?
1. 地段(區域中優質地段)
2. 生活機能(鄰近市場、百貨、公園、學校等)
3. 交通方便(附近有捷運、公路、公車、鐵路)
4. 結構安全(符合耐震、抗震、防火規範)
5. 建材配備(等級愈高愈好)
6. 管理完備(居家安全、代收代管服務)
7. 格局採光(隔局符合需求、座向適宜)
8. 景觀(高樓層可面樹海、公園、山景或水岸)
9. 知名度(名人居住或知名建商興建)

2008年11月14日 星期五

全球經濟大衰退 何時復甦掀論戰

非凡新聞周刊 2008-10-26 文 曹乃琪

巴菲特投書《紐約時報》,以「Buy Americs」(買進美國)為題,為文要加碼美國,他認為,「壞消息是投資人最好的朋友,讓你可用低價投資一小塊美國的未來。」他不知一個月或一年後股價會跌,然而,行情可能在市場信心轉強或經濟改觀前就走高,也許漲幅可觀。你若要等知更鳥啼,春天可能已結束。

大風吹,吹什麼?這回吹的是「金融自由化程度高」和「財政赤字高」的兩種國家,誰會是下一個冰島?瑞士、荷蘭、南韓、巴基斯坦幾個候選國紛被點名,不外乎上述兩個原因。政府有錢的,金援銀行穩住信心;沒錢的,就得向IMF或歐洲央行尋求外援,縮衣節食的苦日子肯定得過幾年。

瑞士股市跌幅超過三成,兩大銀行瑞銀和瑞信出現危機,瑞士政府十五日破天荒宣布,要用五百九十二億美元拯救瑞銀;瑞士信貸也獲得中東卡達政府一百億瑞郎資金,而歐盟峰會也決定,將協助產業度過景氣寒冬。

政府紓困或尋求外援


荷蘭最大金融集團ING,全球客戶超過八千五百萬名,名列全球前二十大銀行,十七日卻發布獲利預警,第三季恐怕虧損五億歐元,相當二百一十九億元台幣,股價暴跌二七%;為了確保ING不會隨著全球金融風暴出問題,荷蘭政府決定金援,以一百三十億歐元(約新台幣五千七百一十億元)注資入股ING,一旦能獲利,政府每年可獲得每股八.五%的利息,ING的資本適足率將從現在六.五%提高到八%,高於標準。

事實上,荷蘭政府不只幫助ING,不久前還出資一百六十八億歐元,幫助境內的富通銀行。還早就準備好二百億歐元,將近九千億元台幣,捍衛荷蘭金融體系,確保在歐美狂掀金融海嘯期間,不會大受衝擊。

至於南韓,十九日也宣布總金額一千三百億美元的紓困方案,將擔保銀行外幣貸款,並注資銀行體系;南韓央行將購買附買回協定和政府公債,以提高韓元流動性;長期投資股債市者也將享賦稅優惠。

最慘的是巴基斯坦,由於經常項目赤字高達一百四十億美元,比去年增加一○三% ,再加上巴國外幣債信評等,只比破產高一級,只能緊急向IMF借一百億美元,以解經濟危機。

猶記得一九九七年亞洲金融風暴時,南韓向IMF貸款五百八十億美元避免破產,勵精圖治才重新站起,這回的情況會更糟嗎?學者提出樂觀的答案,「十年前金融危機主要是大型企業超貸,但這次是過去一年來銀行業者見美國不斷降息,大量借入低利美元,高利放款給中小企業,但沒料到國際信用市場突然緊縮,狂搶美元,南韓銀行體系國內存款不足」,好在南韓外匯存底多,是十年前的十二倍,企業的資本負債率也大幅降低,只能說是「迷你型」的信用危機。

衰退期長短看法不一

解鈴還需繫鈴人,美國本土所引起的金融風暴,造成的衰退「惡性循環」究竟何時結束?

不像其他的衰退只是起源於某些產業的景氣走弱,這回起自於房市,然後是衍生性金融產品摧毀整個美國金融,若拿之前日本和墨西哥同為金融衰退的經驗,要復甦得好幾年。因為雲深不知處,得等環境消化了之前的高槓桿財務操作。」華盛頓政府智囊團、國際財務機構經濟學家Hung Train告訴《商業周刊》,這次衰退並非媒體所言十二至十八個月就能復甦。

不過《巴隆周刊》這期封面,卻特別推翻這種說法,說這次衰退「將是史上最短也最輕微的一回」,它們的調查建立在每桶原油七十至八十美元的報價,換句話說,這一季消費者總體將多出一千五百至一千七百億美元的錢投入消費,儘管相當一部分將在房市或股市蒸發,估計本季GDP依舊落在○至一%,但本季表現不會比上季差,特別是失業率仍在歷史低點,《巴隆周刊》估計明年中的失業率來到六.六%,這段期間工資會調漲、出口增加、建立庫存部位,造成明年第一季的消費將有效提高GDP的表現,估計明年第一季GDP將逾一%。

認同超跌但不急進場

當然有讀者反映,認為《巴隆周刊》的說法實在過度樂觀,若以《經濟學人》引述已併入美國銀行的美林投資銀行、十月十五日針對基金經理人的投資態度調查,他們發現其中有四三%的經理人,認為美股已經超跌,這個數字是十年來最高的一回。

只是即便經理人有此感,仍不急著投入股市,因為他們就算認為紓困案已有效拯救美國金融,仍擔心美國經濟前景,更重要的是,企業利潤將深受其害,例如零售業指標──百事可樂,十月十四日就已經發表對前景不樂觀的預測。

《經濟學人》認為,上個世紀,投資人心裡能完全擺脫熊市陰霾,得花上十七年時間,而這個世紀,或許真能快上「一點」。

學者和華爾街工作者,給投資人的建議,角度上大不相同,前者看風險、後者只看高報酬。一輩子在華爾街工作的先鋒基金集團(Vanguard Group)創辦人約翰.柏格(John Bogle)被《財富》雜誌喻為二十世紀四大投資巨人之一,柏格是一位多角化投資的信仰者,「股市買進指數型基金,另外債券部位,則依我的年齡有不同的權重,這就是我的投資法,我的債券一半是國庫券,另一半是公司債,這回次貸我可是全身而退。」

柏格最近出版了一本新書《Enough:True Measures of Money, Business and Life》,直接運用在華爾街工作的女婿身上,因為女婿工作風險極高,他要求女婿把所有錢都轉進國庫券這種具固定收益的投資產品上。「每個人都得建立新觀念,人一生的資本,是實際金錢(非人力資本)和人力資本的『資本總值』,非人力資本的錢,很容易在年輕時完全投入股市,但老時卻轉而投入債券。我的女婿現在的工作,人力資本實在太具風險,所以我才做出這樣的建議。」

破解保險4大話術陷阱 解讀分紅保單與利變商品

《Smart智富》10月號 第122期【文/梁夏怡】

保守型商品主要賣點,除了保本,還能賺取比銀行定存更高的報酬,但是部分銷售人員為了讓這類商品更具吸引力,以動人的銷售話術、誇大的報酬率來打動客戶,消費者若無法識別真正的報酬率,很可能會產生誤解,買了不符自己需要的保單。

今年以來,大多數投資人都面臨財富瞬間縮水的巨大危機,在整體投資市場信心疲弱的情況之下,消費者尋求保本投資工具的需求急速地增加,讓保守型保險商品連帶熱賣,其中在銀行通路最搶手的莫過於利率變動型商品(以下簡稱為利變商品,包括利變年金、利變壽險及萬能壽險);而在壽險業務員和保險經紀人等傳統業務通路方面,則是以分紅保單最為熱銷。

保守型商品主要賣點,除了保本,還能賺取比銀行定存更高的報酬,像是分紅保單的分紅利率和利變商品的宣告利率,都是決定保單報酬率的重要因素,但是部分銷售人員為了讓這類商品更具吸引力,以動人的銷售話術、誇大的報酬率來打動客戶,消費者若無法識別真正的報酬率,很可能會產生誤解,買了不符自己需要的保單。

《Smart智富》月刊特別為讀者整理出4大不良銷售話術,幫你正確解讀保單的價值。


銷售話術陷阱1 誇大保單投資報酬率

這張分紅保單預定利率2.5%,加上分紅利率4.25%,收益率高達6.75%,這麼棒的商品要到哪找!

破解》把預定利率加上分紅利率視為該張保單的投資報酬率,錯!正確答案是:預定利率必須先扣除保單成本,分紅也不是保證給付,且收益並非全部分配給保戶

分紅保單的預定利率並不等於投資報酬率,因為保戶所繳的保費,要先扣除行政成本和保險成本之後,才能依預定利率計算投資報酬率。其次,分紅是不保證給付的,況且分紅保單的投資收益當中只有70%分給保戶,因此將預定利率加上分紅利率解釋成該保單的投資報酬率,絕對是錯誤的說法。

銷售話術陷阱2 保證商品絕不賠錢

分紅保單(或利變商品)是保本商品,能保證你永遠不賠錢!

破解》要考慮費用率高低和閉鎖期間長短,如果是短時間內會動用的資金,用來購買這類商品恐怕不能保本

分紅保單因為有預定利率的最低保證,利變商品的宣告利率下限規定不得為負值,所以這類商品在某種程度上都算是穩健保本的商品。

相較於利變商品的費用透明化,要搞懂分紅保單的各項費用就要看清商品建議書了,當中會列出各年度應繳保費、保障額度、可領的生存金、每個年度末的解約金以及預期可領到的紅利等數字,要知道分紅保單何時可拿回本金,就要看哪一個年度末的解約金高於所繳保費,否則在此之前解約就是虧錢的,尤其是很在意保本的客戶,更要留意這些數字。

銷售話術陷阱3 分紅保單一定能抗通膨

我們公司的分紅利率高達5%,打敗通貨膨脹率,買分紅保單抗通膨就對了!

破解》透過分紅保單增加保額,才能真正抗通膨,而非只看分紅利率大於通貨膨脹率

分紅保單透過分紅機制,可以加強抗通膨的效果,但是消費者必須清楚了解分紅是不確定的,所以真正能抗通膨的是保額遞增的功能,而不只是單純的分紅多寡而已。

分紅保單的商品設計可分為平準型(保額固定)和增額型(保額可複利遞增)終身壽險。洪祝瑞指出,增額型保單可抗通膨,只是保費也較貴,不過因為每年可能發放紅利,所以即使買的是平準型分紅保單,也可以利用每年拿到的紅利購買增額繳清,這樣同樣是把保額墊高,達到增額抗通膨的作用。

銷售話術陷阱4 隱藏須扣除的附加費用

這張利變年金的宣告利率3.6%,等於保證每年有3.6%的報酬率,當然比放定存來得有利!

破解》宣告利率≠實際報酬率!所繳保費要先扣除附加費用後,才依宣告利率計算利息;如果在一定期間內解約也是會產生費用

宣告利率比定存利率高,不表示報酬率就一定比定存高;選宣告利率最高的商品,也不一定能賺最多利息,這還要看附加費用收取的多寡,因為保費是扣除費用後再以宣告利率計算利息。

2008年11月13日 星期四

災難投資法

Yahoo!奇摩理財特約作家 王鈺棻

這陣子風災、毒奶、股災等壞消息佔據了我們的生活,好像找不到什麼值得高興的事,談到理財或投資,許多人想著不要賠錢或再賠下去就好了。

仔細想想,只要國際經濟打個噴嚏,台灣這個小島就感冒了;再加上台灣自己的天災人禍也不少,政治人物隨便一句話或一個動作,也能左右股市漲跌,與其面對災難或災害的悲觀,不如說台灣是個容易發「災難財」的地方。

這次我們就來談談「災難投資法」,這可不是趁人之危或不道德的做法。一些投資老手每年只進出股市一、兩次,而且都是老神在在的穩穩賺,其實多數也是依循災難投資法來操作;就連投資大師巴菲特,也經常在股市大跌時進場撿便宜。台灣是個淺碟型市場,前面提過,一有風吹草動金融市場就會受到影響,因此台灣每年幾乎都有至少有一次讓你發災難財的機會。


災難投資法是指平時不買股票,等到有利空事件發生,造成股市恐慌性下跌時進場,這時投資人不需要會分析股票或看線圖,只要找對標的進場,分批逢低承接,就能以較低的成本持有股票,等市場回歸理性時,再分批獲利出場,你就能波段獲利,是屬於低風險高報酬的投資策略。

最明顯的例子就是美國911事件後,台股跌到3411點,達到那時近十年來的新低點,很多人在恐慌的心態下急著抛售持股,但隔年元月股市回到5500點以上,短短三個月不到,總計反彈幅度高達52.43%。能把握此次機會進場的投資人應該獲利不少。

災難投資法聽來容易,但卻考驗人性,每當股災出現,整個市場集體陷入悲觀的情緒中,投資人便容易受到感染,就像現在投資人對市場是避之唯恐不及,更遑論進場投資。當你週遭的人都不想再談股票時,投資人一定要從悲觀的氣氛中抽離,用膽識壓過恐懼,告訴自己,「跌吧!我可以進場撿便宜了。」

除了調整心態外,也有些指標可以依循,如股市巨幅下跌40%以上、市場成交量萎縮至高成交量的四分之一以下、融資大減(若出現斷頭更佳)。以台股今年高點為9303點為例,下挫40%約為5585點,之前台股曾跌至5530點,是一個逢低進場的好時機。在股災效應下,各國政府救股市的行動一一出籠,如台灣宣布平盤下不得放空、證交稅減半徵收一年;美國除宣布799檔金融股市不得放空外,朝野也積極擬訂對策,所以股市反彈是可期的,只要股市有低點,投資人就可分批承接,不要想一定要買在最低點。

至於買進股票後,何時出場也是學問,採用災難投資法的投資人,一定要堅守「停利」原則,通常等到市場反彈30%以上時便可分批獲利了結,千萬不要看到股市漲,氣氛又樂觀起來,就想放著賺更多,小心偷雞不著蝕把米,延誤獲利了結的時機,後悔就來不及了。
(同理,災難投資法最好也要訂好「停損」,沒人說災難投資一定會賺錢)

有關災難投資法,可再參考:
http://learn2rich.blogspot.com/2006/11/blog-post_9383.html

2008年11月12日 星期三

短操?長投?台股3攻略 雙選股

進場時間到了嗎?現在買抱到過年!
理財周刊 427 期

台股在短短5個月時間,已經重挫50%,這段時間沒有出現任何像樣的反彈,低檔蓄積了一股短線跌深反彈的能量,什麼時候爆發?你要先有準備。

文.陳慶安

美國金融風暴發生之後,災禍已經延續到歐洲,全球股市因此出現重挫,從今年5月全球股市高點來計算,美股道瓊工業指數從13136點下挫到最低的7882點,跌幅達到40%之多,美股的重挫當然牽動全球跟著狂跌。台股在同樣的時間區塊裡,大盤加權股價指數從9309點下跌到最低的4110點,重挫幅度達55.85%,相對於美股來說,台股比美股多跌了15%之多。

◆不景氣來臨 各行業開始變相裁員


根據人力銀行最新調查,台灣上班族因股市或基金投資而損失的比率高達65.7%,而損失資金達6位數以上者,金融投顧及保險業上班族達24.1%、電子資訊業有18.3%、建築營造不動產業則有14.9%。財富因為投資而縮水之後,當然也牽動消費意願的低落,46.4%受訪上班族表示今年用於消費的額度肯定會減少、33%維持不變、20.6%表示會高於去年。在不景氣的情況下,還有人願意提高消費金額,其實也不是代表浪費,他們會鎖定優惠折扣時期精打細算,「趁機下手購買比較省錢」。

還能夠進場消費的族群當然是經濟風暴下幸運的一群,代表著他們依舊有份工作,有收入的情況下,當然就比較有能力消費,相對於現階段失業的人,消費恐怕是短期內必須斤斤計較的一種行為;9月中旬才從某家金控離職的宋仁祥說:「我的長官在7月提高了我們的責任額度,見鬼了,那個時候台股跌得唏哩嘩啦,基金又爆發了連動債的問題,這個時候提高Quota,分明是叫我們走人嘛!」他在10月底確定連續3個月無法達成上級交代的業績目標,所以必須離職,他忿忿的說:「我今年上半年的業績都OK耶,哪有人說調業績就調業績的,更何況是在不景氣的時候調高業績,分明是公司要省錢的裁員手段。」

◆股票在什麼時候該進場了?

在廣告公司上班的許佩妮(Penny)的狀況也差不多,公司7月突然變更薪資與獎金制度,將原本薪資調降50%,然後提高獎金額度到30%,希望以「低薪高獎金」的方式激勵業績成長。原本1個月4萬元的薪水頓時變成了2萬元,Penny嬌嗔的說:「我有房租要付呢,現在景氣那麼差,廣告主的預算大幅縮水,不是人家不努力,根本大環境就很差。」Penny努力3個多月,最後她還是失業了。

宋仁祥跟Penny是情侶,同時失業之後暫時還不至於面臨生活問題,仁祥在擔任理財專員的時候其實也學會了一些股票操作的知識,他說:「股票跌破5000點之後,眼看4500點也跌破了,我之前公司的一位研究主管說,指數跌到接近4000點附近的時候,就可以進場了!我覺得股票跌得這麼慘之後,趁著現在沒工作,學學巴菲特,來個『危機入市』。」
(完全錯誤的觀念,失業沒有穩定的收入之後,還想學巴菲特危機入市?)

「可是,要買什麼呢?哪檔股票可以買?」Penny提出了這樣的疑問,突然之間,仁祥與Penny都陷入了思索,他們心裡想著同樣的問題:「對喔!買什麼呢?」

◆現階段需要釐清的3個攻略

其實,不論什麼人,現在都在看著台灣股市,大家都想知道「什麼時候才是適合進場的時間?」一位股市資深投資者說:「台股現在已經沒有專家了!當初外資看到10000點,結果5000點也破了,幾乎喊指數,沒人準過,所以,在空頭的趨勢裡,建議是~不要摸底。」

面對股市未來發展之前,有3個攻略必須釐清:

金融風暴到底過去了沒有—如果金融風暴還沒有結束,那麼空頭趨勢也沒解決,當然就不會是進場的好時機。

就算是空頭也會有「跌深反彈」—在反彈的時間點裡,應該要注意什麼族群?應該鎖定什麼股票?

是「跌深反彈」?還是「反轉」—如果反彈的氣勢很強,股市格局很有機會從反彈變成反轉,所以,Timing(時機)就很重要。

◇攻略1 全球金融危機還沒有結束

首先,金融危機結束了沒有?世界銀行首席經濟學家林毅夫,近日在北京發表演講。他指出,金融危機將首先造成已開發國家的信貸緊縮,投資放慢。其次,房地產泡沫破滅後,股市猛跌,受財富縮水效應影響,人們開始過窮日子,已開發國家「將不可避免地進入一個衰退期」。金融危機不僅會導致全球經濟放緩,還會引起開發中國家的危機。具體而言,就是出口急劇減少,同時將面臨投資資金緊缺挑戰,還可能產生「危機的第二輪效應」。這是指出未完成項目因缺錢可能變成「半吊子工程」,而已完成項目可能變成過剩產能,這兩種情況都會造成銀行呆壞帳的增加。所以,在他的觀點裡其實透露著「金融危機並沒有解除警報」。所以,從總體經濟學的角度觀察,短時間之內都還不是最佳的進場時機。

而根據中央社報導,新加坡星展銀行副總裁吳秀瓊表示:「美國次級房貸爆發,亞洲金融市場也難獨善其身,尤其是市場的不穩定性及資金可能流出亞洲,今年下半年經濟數字值得關注,若經濟萎縮,預料來年經濟將更困難。」

◇攻略2 具備出現像樣熊市反彈的技術條件?

不過,法國興業銀行交叉資產研究所首席分析師愛德華茲在倫敦表示:「我們現在已具備出現像樣熊市反彈的技術條件。」他的預測會受到重視的原因,是數月前,他曾準確的預測會出現目前嚴重金融危機。國際股市經過幾個月的重挫之後,有些投資人現在發現「有更多的股票值得買進」。愛德華茲表示:「策略上不必看得太空,歐洲的股票已可算是便宜,而美國的股票則還不算真正便宜。」台股的變化比較貼近美股,如果,外國知名分析師的觀點是「美股還不算便宜」,那表示,美股還有下跌空間,因此,從市場趨勢研判來看,現階段也不會是台股應該進場的時間點。

或許有人在說,可以用投資的角度,在現在開始學巴菲特進場投資,不過,國內某大基金經理人說:「雖然我們明白要在別人恐懼的時候出手,但一切可能還太早,遠見太早出現,其實也是一種貪婪。亞洲金融危機發生迄今,日本衰敗了10年也沒有看到它有什麼特別的起色,誰知道美國會衰敗多少年?歐洲呢?」

一位歐系的外資主管在內部的研究會議上表示:「長期價值投資的理念,在最近遭到市場瘋狂情緒的無情嘲弄。」他並要求現階段的操作要「特別保守,最好連投資都不要談。」這些都是市場悲觀者的看法,樂觀的人則說:「暴風雪終究會過去,何不把更多的眼光去尋找路人遺失在暴風雪中的財寶?不要懷疑股市的輪迴,這是自然的規律。即使慘如大蕭條時期,花了20多年時間,道瓊指數不還是回來了嗎?」

◇攻略3 跌深該反彈?有機會嗎?

台股會不會繼續下跌呢?看看政府2周(10月13日至10月24日)以來,把股市跌幅從原來的7%縮小為3.5%之後,台股跌幅為10.7%,日經指數下跌7.6%,馬來西亞股市下跌8%,上證指數跌幅也只有8.1%,跌幅都比台股小。跌幅比台股大的亞洲國家則包括香港跌幅14.2%,印尼跌幅14.5%,印度跌幅14.6%,新加坡跌幅16.9%,韓國跌幅則高達24.4%。

但是,同時間的道瓊是上漲2.8%,法國CAC指數、英國金融時報100也都是正數。台股在政策護盤下還會跌的原因,除了部分與匯率有關之外,其實還是因為縮小跌幅之後,造成流動性大幅降低,外資還是有必須要賣股票抽回資金救本國企業的壓力,部分中小型股票賣不掉,於是轉向去賣大型權值股,讓台股指數繼續重挫。

如今,政府也察覺到流動性不足的問題,而取消了下跌限制,台股將會在比較正常機制下運作,若要直接探底,就讓它出現,「跌得夠深,才有機會反彈」。

◇選股1 能見度不佳的產業要避開

在這樣的情形下,股市還需要整理之後才有機會進入「反彈格局」,這段期間的選股,一定要先從「選產業」著手。以現階段的產業發展能見度來說,半導體、面板、DRAM等,是確定可以先不考慮,因為產業的領袖都已經出面坦言「接下來產業景氣能見度不高」。至於原物料部分,在經濟衰退,原物料需求恐受抑制的預期下,近期行情跌幅已創歷來最大,價格持續走低,油價連續第4周拉回,黃金、銅與鉛的單周跌幅恐也將創至少20年來最大。原物料價格表現不佳,相關族群個股的短線投資或投機操作都顯得「不宜」。

至於短線一度被炒作的營建、資產股,根據房地產業者私下透露,已經有大型的代銷公司出現財務危機,成屋市場的仲介業者因為銷售數字大幅滑落,也出現「關門」風潮,大家開始擔心過去房價被炒作到3位數的神話恐怕會很快破滅。營建業者現在都知道「不可以過度擴張」,手上握有現金最重要,所以,營建、資產在接下來消息面沒有太多「利多」值得期待下,投資、投機的操作都必須「保守」,一旦傳產火車頭不動的時候,傳產股的操作當然也必須謹慎。至於金融股,則是必須要看淡,因為金融海嘯、經濟緊縮的危機都沒有消除的跡象,對於金融股而言,都是「負面」的題材居多。

◇選股2 能見度相當清晰的Netbook

那什麼產業的能見度比較高呢?目前還是鎖定生產Netbook(小筆電)的廠商與相關零組件業者。宏碁(2353)執行長蘭奇表示:「Netbooks are the future.」(Netbook就是未來),前花旗環球證券亞洲科技研究部董事總經理楊應超,現為大洋集團(1991-HK)財務長與董事會執行董事,他看好的產業只有2個,一個是Netbook,另一個則是智慧型手機;美林證券科技分析師曾省吾也曾預估2009年的Netbook出貨量將暴增5成,認為宏碁和華碩是Netbook概念股首選,並給與「買進」評等,華碩最新的目標價則定在68元。其他包括瑞士信貸證券、巴黎證券都認為,Netbook擁有「牛市」行情,巴黎證券甚至預期2011年Netbook的市場規模可達90億美元,包括戴爾、聯想、三星、東芝都緊追在後。
(嗯,不太認同!Netbook 再過不了多久,就會變成紅海殺戮戰場,或許營收會持續增加,但是不要期待獲利會同步增加。至於Smartphone,主要是它能提供加值的服務,將來有能力賺錢的還是有能力提供服務整合的業者,如Apple, Google, Nokia,其他的代工業者,就不用期望太多了。)

法人現階段唯一大力推薦的族群,就是Netbook概念股的股票,短線如果真的要進場,這是一個比較安全、值得注意的產業。掌握到這些趨勢之後,不管你現在是在職還是失業,都可以注意股市與產業變化,挑對好股票,抱到農曆過年前,自己賺筆優渥的年終獎金。

破解投資型保單5大推銷話術

業務員!你是不是忘了什麼?
新財富 第08期 2008年秋季號

正打算買投資型保單嗎?當你了解自己的需求和預算後,想找位業務員幫你規劃時,除了「停、看、聽」,還要再加上「問」,才能得到想要的答案。

【撰文/胡文進】

至今已熱賣6年的投資型保單,在保險公司大力吹捧、業務員的賣力推銷下,成為保險市場的當紅炸子雞。但是關於投資型保單的糾紛卻屢見不鮮,根據金管會保險局針對2007年度保險申訴案件統計,在非理賠類的申訴案件中,投資型保單就占了25.43%,等於每4個申訴案件就有1件是投資型保單,比例不算低。 這是因為有些保險業務員為了業績,頻頻向準保戶畫大餅、灌迷湯,卻忽略了告知保戶應該知道的注意事項。以下是一些常見的業務員話術,其中潛藏著一些模糊地帶,有些話他並沒有告訴你,但你絕對有權利知道!


業務員說的1
只要一點點保費,就可以擁有高額保險,並享有投資獲利機會
沒告訴你的:投資型保單的保險部分,其實是定期險。

投資型保單的結構是由「傳統定期壽險」和「基金」所組成,而定期壽險的保費本來就較其他終身險或儲蓄險便宜許多,定期壽險只承諾在固定的期間內提供保障,如果被保險人在這段期間內身故,受益人便可領取相當於保額的理賠金。因此,投資型保單的保費較一般終身險或儲蓄險來得經濟實惠,並且強調可以透過投資達到獲利效果。

要特別注意的是,目前市面上的投資型保單有的以終身壽險為名,但其壽險屬性仍為定期險,只是在繳費期滿後,如果想要享有原保單的保額,就必須持續繳費以維持基本保障;或是從累積的帳戶價值中扣除,但如此一來,便會使帳戶價值逐漸縮水,這種情形在2007年金管會針對保障額度與帳戶價值的比例規定後,會更加明顯。

你一定要問:保費這麼便宜就可以買那麼多保障?那我繳的金額,有多少屬於保障部分?是什麼險種?

業務員說的2
現在買,馬上可以投資!
沒告訴你的:通常前幾年可用於投資的金額很少,最好以長期投資布局。

許多人光看到投資型保單兼具「保障」和「投資」兩種功能就沖昏了頭,有些業務員為了拚業績,更是只針對它的好處加以鼓吹,但攸關消費者的權益部分卻避重就輕。

投資型保單也是保險的一種,和其他險種一樣,第一年所收取的保費大多用於業務人員佣金、保險公司的營銷費用及製作保單的成本等等,而且通常第一年的成本(附加費用)是最高的,幾乎達到9成以上,之後才會逐年減少。保險公司一般會在前5年收取附加費用,要到第6年,所繳的錢扣除危險保費後,才真正全部用於投資。

你一定要問:我所繳的第1年保費有多少可以用於投資?我該如何布局?

業務員說的3
報酬率只要在10%以上,○○年就可以累積○○○元!
沒告訴你的:沒有獲利保證,虧損由保戶自行承擔。

基本上,這樣的說法並沒有錯,因為在長期投資之下,透過時間和複利的效果,的確可以累積出可觀的財富。但股市的趨勢並不是永遠那麼好,而且幾乎不可能永遠維持在高報酬率,景氣不好時,也可能會產生負報酬。這些事,業務員如果不說,常常會被誤認為保險公司有提供保證獲利的機制,但其實投資型保單在投資部分的盈虧必須自行承擔

投資要穩定獲利,得掌握長期投資、資產配置及分散風險等3個要領。投資型保單就是根據這些需求所設計的金融商品,因此,購買投資型保單應該以長期持有的角度為出發點,並且定期檢視投資標的,以及均衡布局,更要依不同年齡及風險屬性調整投資組合,才能達到最理想的效果。

你一定要問:隨便挑選基金就可以達到這樣的報酬率嗎?

業務員說的4
如果沒錢或缺錢,可以不用繳保費,也可以向保險公司借錢,保單持續有效。
沒告訴你的:不繳保費或用保單借款,可能會讓保單停效。

通常在繳不出保費時,想讓保單持續有效,投資型保單具有「保單墊款」功能,但先決條件必須是這份保單已經持續繳費多年,且已經累積了相當的「保單價值準備金」(在投資型保單為「帳戶價值」),若累積的「帳戶價值」足夠繳付1期以上保費,就可以暫時不用繳;且有急需用錢時,也可以向保險公司申請「保單借款」,而資金來源也是「帳戶價值」,最高可貸到9成。

但要注意的是,一旦帳戶價值用完,保單就會停效,停效期間保險公司並不負理賠責任,若要復效則必須繳清積欠的保費和貸款本息若超過2年沒有申請復效,則保單會自動失效,想要再擁有保單,必須重新投保,但可能面臨保費提高、需要體檢、加費投保或拒保等情形。

你一定要問:可以多久不用繳保費?如果借錢可以借多久?利息怎麼算?

業務員說的5
這張保單就快停賣,要買要快!
沒告訴你的:同質保單,別家公司可能還買得到;新推出的保單,搞不好還比較適合你

當某家保險公司有新保單要推出前,有時會針對類似的舊保單發出「即將停賣」的消息。而業務員也會在停賣之前大力鼓吹舊保單的種種好處,甚至大喊:「以後買不到了!」、「不買會後悔!」等誘人的話術。但他可能不會跟你說,即將有修正後的新保單上市,或許對保戶的權益更照顧。此時先別急著「上鉤」!還是要衡量一下自己的能力和需求,最好多比較幾家保險公司的類似商品再決定。 若是像96年10月1日後推出的投資型保單,金管會在保額和帳戶價值的比例有明確的規定,對所有的保險公司而言,新保單必須符合標準,但在此之前所購買的舊保單則不溯及既往,沒有針對保額作限制。但此時,並不表示舊保單就比較好,如果是較注重保障,但又想投資的人,新保單或許比較符合他的需求。

你一定要問:接下來會出類似的新保單嗎?和這張保單類似的內容○○人壽好像還有在賣?

總之,購買投資型保單,就等於是買一張個人的長期契約,關乎一生的理財規劃,當然要格外謹慎。如果對保單內容不了解,找一位專業且具備投資型商品證照的保險業務人員規劃一張投資型保單,是最直接而有效的方法;但當業務員在解說時,對他的話術也要心存高度的警覺,如果有任何懷疑或不懂之處,一定要追根究柢問清楚最好多找幾家保險公司比較,明確表達出自己的需求,聽聽不同的說法和建議,才能真正打造出自己專屬的「投資型保單」,避免不必要的糾紛。

2008年11月11日 星期二

一個簽名28萬!別當小額貸款的人呆

《Smart智富》10月號 第122期【文/吳修辰】

為人做保,是理財大忌,因為你永遠不知道,自己為人做保的簽名,何時會從天上掉下一筆負債。

如果你曾經在親友向銀行借款的保證人欄位上簽章,那麼下列小徐的故事,你就不得不注意了:

在出版社工作的小徐,月初接到公司人資部門同事告知,有一家資產管理公司拿著法院的支付命令,要來執行強制扣款小徐每月三分之一薪水,執行至小徐還清債務為止。

一頭霧水的小徐一問之下才知道,原來這筆天上掉下來的債務,是來自於的六年前的一個簽名。

小徐回憶,六年前,她的朋友向台東企銀貸款50萬元小額信貸,東企要求得找位保人畫押,小徐是其中之一。

一年後,小徐接到東企來函,指當初借錢的那個友,仍有16萬元貸款未償還,要求小徐這個保人代為支付。


【鴕鳥心態 16萬本利滾成28萬】

「當時我心想,又不是我欠錢,而且覺得欠錢的人應該會還錢吧,所以我就不去管它了。」

小徐無奈地說著。五年前,就是這樣的鴕鳥心態,他並未正視這件事。沒想到,只是簽一個名字而已,卻有如此嚴重的果。

後來東企將不良債權賣給了日商歐力士資產管理公司,歐力士旗下的融資公司於是向法院申請假扣小徐的薪資,而且要求償付的金,是當借款人借貸的16萬元本金,加計過去5年累計的利息,合計共28萬元。

小徐說:「歐力士找不到當初借錢的友,我也找不到人,而歐力士也沒找另外兩位保證人討,只找上我還錢,而且這件事已經到法院執行了,歐力士也不肯減低還款金,我該怎麼辦?」

國巨律師事務所律師簡榮宗表示,就小徐的案例來說,為人做保,就負有還錢的責任,因此現在唯一可努力的方向,只有協商還款金額。這可分成兩部分來說明:1.剛開始接到銀行要求履行保證人的債務要求;2.此項債務進入資產管理公司手中,開始進行法院強制執行程序。

【不能不知 2個應付銀行討債的方法】

1.剛開始接到銀行通知,該如何處理?

元大銀行債務管理部協理紀榮樹指出,就銀行的實務來說,只要小徐肯還金,上銀行的譽考量,當債務仍在銀行手上時,比較不會為難保證人的債務壓力,商討的空間比較大,小徐當時只要有還款誠意,都可以就還款的方式與銀行商討。

此外,紀榮樹提醒,案例中有3個保證人,但目前只有小徐遭執行債務清償,就民法來說,小徐若負責還完28萬元負債,有權利向另兩位保證人要求共同負擔債務,要求他們將債務的三分之二金額還給小徐

2.債權落入資產管理公司手中,該如何處理?

一位銀行主管透露,一般外資資產管理公司向銀行買下的小額信債的成本,只有原債務的一成左右,而且不包含任何利息,以小徐的例子來說,歐力士買下的債權,成本可能只有1萬6000元左右,所以資產管理公司的獲利是以倍數,因此協商壓低還款金,是唯一解決之道

【摸清執行程序 迫使資產處理公司讓步】

簡榮宗表示,資產管理公司追債的方式,通常是透勞保給付、薪資扣繳憑單,追蹤債務人、保證人的下落,雖然小徐的案子已經進入法院程序,但其實資產管理公司也可以不執行,再加上資產管理公司手上的債權持有成本低,因此小徐唯一的談判籌碼,即是讓資產管理公司覺得「扣不到薪水」。

銀行主管建議,對付資產管理公司的軟性訴求最好的話術是:「公司不准許員工有被法院強制執行命令的情事,否則工作會不保。」那麼資產管理公司在兩害相權取其輕時,比較會同意做適當的讓步。

如果軟性訴求無效,簡榮宗建議,不得已,可以嘗試以「辭職為要脅」,一旦沒有薪資收入紀錄,資產管理公司扣不到款,相對於他們低成本的債權,通常也會讓步。

此外,簡榮宗提醒,小徐的案例中,有3個保人,只有一個是女生,就銀行或資產管理公司來說,女性債務人還債的機率,高於男性,很有可能因此才會被資產管理公司鎖定為追討債務的對象,女性消費者為人做保的風險,更要小心。

想買低價好屋看這裡!

【新財富 第08期 2008年秋季號】

購屋是人生大事,但在微薪時代,面對居高不下的房價,往往令人望之興嘆。到底哪裡還有「俗擱大碗」的好房子?買便宜好屋有什麼技巧?本文一次告訴你。

【文/新財富季刊】

提到購屋這檔子事,相信不少人有這樣的感觸:中意的房屋,價格怎麼盤算都覺得買不起;而便宜的房子,又往往因為地段、環境不佳而作罷。難道「好屋」和「低價」不能兩全其美?那可不一定!以下教你如何買到「低價好屋」的4大策略,讓你不再為購屋而傷透腦筋。

策略1 買方市場正當道 大膽殺價A贈品

想買低價屋,殺價最直接!殺不到滿意的價位,A贈品也行。位在竹北市、靠近新竹科學園區的台灣房屋光明店,店長陳育琴就曾經碰到「超會殺」的厲害買家,不但房價直接砍到7折,而且看得到的全都要,從沙發、冷氣、冰箱到電視,甚至連免治馬桶壞了,也要屋主換一座全新的,讓陳育琴當場傻眼。買家的說法是:「我兒子有痔瘡,我就是衝著你的免治馬桶才決定買的。」逼得屋主只能乖乖就範,什麼家具也沒帶走,雖然最後成交了,但連仲介服務費也被砍得慘兮兮。


另一個場景是預售屋。知名建商在林口的推案,銷售現場不時推出特惠屋,有的送家電,有的送廚具,例如每坪加價8,888元,就可擁有價值百萬的進口廚具,若是50坪的房子,等於現賺50多萬。

不過,殺價、A贈品可是門藝術呢!該如何操作,在此提供5大殺價招數,教您撿便宜。

戳破房市泡沫說 合理房價自己算

每一個買方都會問到:「到底合理的房價是多少?」坊間成交價可以在大型房仲網站查到。不過,也有人抨擊,這樣的價格並不公正。政治大學地政系教授張金鶚曾在今年4月房市達到最高峰時,用租金和所得角度,斷言臺北市房價有38%都是泡沬,如果照這個說法,臺北市合理房價應該打62折。

不過,投資者和投機者也是正常市場的參與者,房價是由「基值」(合理價)加上泡沬價格所形成,只是泡沫多小是可容忍的正常值?大到什麼程度會爆裂崩盤?各界看法分歧,張金鶚提醒買家張大眼睛看分明。

策略2 踏破鐵鞋無覓處 經濟屋就在你身邊

除了考量房價以外,台灣房屋首席總經理彭培業認為,購屋者還要注意物件的「含金量」,不少位於郊區,但因在捷運路線、明星學區,以及擁有獨特景觀的房屋,相對較能保值或增值。同時,他也強調「經濟屋」的概念,例如2005年7月起,8樓以上大樓必須增設兩支逃生梯,使得新大樓公設比可能超過30%。以50坪的新大樓來說,實際坪數不到35坪;而同一區域的舊大樓或公寓,公設較少,相對上就是經濟屋

不過,捷運周邊房價高到嚇人,臺北縣有捷運金脈的中古屋甚至比臺北市某些地段還貴,例如臺北縣永和頂溪站附近的中古屋,每坪成交價逼近30萬,但是臺北市木柵路一段因為沒有捷運,還是找得到每坪不到30萬的中古屋。彭培業認為,如果預算有限,不妨選擇離捷運稍微遠一點,多走10分鐘當健身,房價便可大幅降低。像捷運六張犁站的和平東路三段,屋齡將近30年的電梯大樓,成交價每坪超過50萬,但不到兩公里的臥龍街,因為離捷運稍遠,每坪可以降到30幾萬。

區域代銷統一廣告總經理黃希榮舉例,高雄市緊臨美術館第1排的房屋,每坪30萬以上,而第2和第3排以後,因為沒有景觀,一下降到11、12萬,比對折還便宜,如果預算不夠,何不接受只是「路過」,或是步行3、5分鐘到美術館?其實,就算客廳看出去沒有美術館,但一樣住在美術館區,享有相同的生活機能。黃希榮認為,高雄地區房價到了年底還會再降一些,現在可以多看屋,多到附近走動,打聽住戶水準,白天看採光,晚上看居住品質,晴天看是否西晒,雨天看是否漏水,尤其南臺灣常年不下雨,目前正值颱風季節,反而更能看出是否有漏水痕跡。

策略3 末代國宅將出清 符合資格搶便宜

若以房屋類型來看,國宅算是價格較低的物件,但目前臺北市的低價國宅較少,像是成功國宅位在敦南復興商圈,大安國宅鄰近大安森林公園,每戶身價都是上千萬起跳,早已擺脫平價國宅的刻板印象,而且不再興建國宅已是既定政策,想從國宅撿便宜,機會似乎愈來愈渺茫。

不過,若想買國宅,目前部分地區尚有存量,只要符合行政院規定的「收入較低家庭」標準,即可向當地縣市政府國宅單位提出申請。

策略4 拍賣市場撿便宜 未來半年機會多

另外,從法拍屋市場下手,也可以找到不錯的低價好屋,104法拍屋總經理籃茂山表示,臺北縣法拍屋已經開始增加,運氣好的可以買到比市價便宜1到3成的物件;臺北市的法拍屋預估最快在第4季或明年上半年也會陸續釋出,這段期間可多留意。

拍賣市場眉角多 點交與否很關鍵

以法拍屋為例,當你找到喜歡的物件,也實地勘查過外觀(法拍屋無法進入屋內),就可以參加競標。先到法院買標單,填寫基本資料及價格之後,在指定的時間內到法院投標即可,由出高價者得標,價格一翻兩瞪眼!有些優質物件在眾人的搶標下,成交價甚至高過市價。

在投標之前,必須準備好總底價的2成當保證金,如果第1拍流標,第2拍底價通常會打8折;如果又流標,第3拍再打8折;如果還是流標,進入第4拍時(稱為「特拍」),再打85折。假設第1拍底價1千萬元,一直到第4拍,底標就已經降到540萬元,幾乎是5折。

得標之後,要趕快找銀行辦房貸,並於1週內補齊尾款。要注意的是,目前只有陽信、聯邦等少數銀行可申請法拍房貸,而且一律只貸7成,差額的部分必須改辦周轉金貸款,或自行籌措

籃茂山提醒,通常好物件在第1、2拍就會被標走,很少會淪落到第3拍,會超過3拍的常見原因包括:凶宅、總底價過高、被屋主或海蟑螂(惡意霸占法拍屋並要求搬遷費的人)占用,而法院又「不點交」

若是新手,建議先看「點交」案件即可。根據經驗值,約4成的法拍屋可以點交;不過,「點交」這個過程是只防君子不防小人,必要時,仍要「破財消災」,付點搬遷費打發。部分民眾就怕碰到這些麻煩事,委託民間代標公司處理,委託費約4%,但可用力殺到2%。

低價好屋不難尋 全靠一個「勤」字訣

總之,想要找到「惠而不貴」的好房子並不難,只要記住「勤」字訣,勤看屋、勤比較、勤計算,進而找出地段好、生活機能好、狀況好的低價好屋,你也可以是個聰明的購屋高手!